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部分地块竞争激烈并非偶然。一方面，地方政府供地策略正在调整；另一方面，房企投资进一步向优质资源集中。局部市场升温并不意味着土地市场已全面走出调整期。作者：田国宝封图：图虫创意今年以来，深圳、广州、上海、杭州、苏州、南京、武汉等城市接连出现高溢价成交地块，多宗土地刷新所在城市或区域的总价、单价纪录。6 月 5 日，深圳南山粤海街道一宗住宅用地经过 291 轮竞价，最终由保利置业以 57.72 亿元竞得，成交楼面价 10.87 万元 / 平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录。5 月底，上海虹口嘉兴路街道一宗地块由上海城投置业以 19.32 亿元竞得，虽然未打破上海历史最高楼面价纪录，但以 10.85 万元 / 平方米刷新虹口区楼面价纪录。2 月底，广州天河马场一期地块刷新广州土地市场楼面价纪录以及 2010 年以来出让总价纪录。一位央企区域公司人士认为，部分地块竞争激烈并非偶然。一方面，地方政府供地策略正在调整；另一方面，房企投资进一步向优质资源集中。局部市场升温并不意味着土地市场已全面走出调整期。刷新纪录深圳粤海街道地块是科技园南区近年来少见的二类居住用地。地块起始价 23.02 亿元，吸引保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发地产、越秀地产等 6 家房企参与竞拍。经过 291 轮竞价，最终由保利置业以 57.72 亿元竞得，溢价率 150.74%。该地块成交楼面价达到 10.87 万元 / 平方米，超过 2025 年前海桂湾地块 8.42 万元 / 平方米的纪录。贝壳研究院数据显示，周边二手住宅成交价格普遍在 12 万元 / 平方米左右。广州马场一期地块同样受到市场高度关注。该地块起始价 186.4 亿元，经过近 9 小时、243 轮竞价，最终由越秀集团以 236 亿元竞得，溢价率 26.6%，折合住宅楼面价约 8.5 万元 / 平方米。该地块不仅刷新广州楼面价纪录，也创下 2010 年以来广州土地出让总价纪录。项目总用地面积约 19.45 万平方米，计容建筑面积 56.7 万平方米，被视为珠江新城最后一宗大体量优质开发用地。作为近两年全国土地市场最活跃的城市之一，上海依然是房企争夺的重点区域。虹口嘉兴路街道地块吸引绿城中国、中海地产、华润置地、保利置业等 12 家房企及联合体参与竞拍，经过 63 轮竞价，最终由上海城投置业以 35.6% 的溢价率竞得。2025 年，上海徐汇区曾先后诞生两宗刷新历史纪录的地块。7 月，中海地产竞得徐汇区 WS5 单元 188N-I-21 地块，成交楼面价 14.85 万元 / 平方米；10 月，上海祺祥旺宇置业有限公司竞得徐汇区 XH-02（TPL）单元 051-11 地块，成交楼面价达到 20 万元 / 平方米。尽管嘉兴路地块未能突破上海最高楼面价，但刷新了虹口区楼面价纪录。与其同日成交的闵行区浦江镇地块，溢价率也达到 40.7%。5 月 29 日，多地土地市场集中出现高溢价成交。苏州工业园区金鸡湖畔一宗宅地经过 74 轮竞价，由中海地产以 16.88 亿元竞得，成交楼面价约 6.89 万元 / 平方米，溢价率 30.04%，同时刷新苏州及江苏省涉宅用地楼面价纪录。南京玄武区紫金山南麓 G16 地块经过 90 轮竞价，由北谷控股集团以 3.08 亿元竞得，溢价率 50.24%。武汉武昌区中南路片区地块则由保利置业以约 8.03 亿元竞得，成交楼面价约 2.11 万元 / 平方米，溢价率 31.04%，刷新武昌区涉宅用地楼面价纪录。杭州土地市场的板块地价也在持续上升。4 月 30 日，市北板块楼面价升至 3.62 万元 / 平方米；5 月 15 日，未来科技城五常湿地北地块楼面价突破 4 万元 / 平方米。进入 6 月，上城区九堡宅地经过 65 轮竞价，由绿城中国以 20.74 亿元竞得，溢价率 61.51%，成为杭州今年以来溢价率最高的宅地。不过，并非所有城市的土地市场都呈现相同走势。今年以来，北京住宅用地最高溢价率为 8.7%；西安、成都多数地块仍以底价成交。即便部分城市出现土地成交纪录，其土地出让收入整体仍未摆脱下滑趋势。稀缺资源" 地王 " 频现，并非缘于土地市场全面升温，而是供需两端同时发生变化的结果。中指研究院数据显示，2025 年，全国 300 城住宅用地成交规划建筑面积约 6.2 亿平方米，同比下降 13.5%；土地出让金约 2.3 万亿元，同比下降 10.6%。土地资源进一步向核心城市集中。截至 2025 年底，一二线城市住宅用地出让金占 300 城总额的 57%，较 2024 年提高 4.4 个百分点。国家统计局数据显示，2025 年，全国新建商品房销售面积同比下降 8.7%，销售额同比下降 12.6%，降幅较 2024 年有所收窄，市场处于筑底阶段。2026 年全国两会提出 " 着力稳定房地产市场 "，强调控增量、去库存、优供给。在这一背景下，多地开始调整供地节奏。中指研究院数据显示，今年前 5 个月，全国 300 城住宅用地供应建筑面积同比下降 22.4%，成交建筑面积下降 24.1%；百强房企拿地金额同比下降 40.5%。其中，二线城市降幅最为明显，供应、成交和拿地金额降幅分别为 35.1%、42.2% 和 50.5%。一位二线城市自然资源系统人士告诉经济观察报，在供给总量持续压缩的背景下，地方政府更倾向于将区位条件优越、开发价值较高的土地推向市场，以提升土地资源配置效率和市场关注度。广州马场地块便是典型案例。该项目通过盘活存量资源，将权属复杂、长期低效利用的土地整理为净地后出让，相关前期整理投入超过百亿元。苏州金鸡湖地块则由商业用地调整为住宅用地后重新上市。与此同时，土地出让规则也在发生变化。过去几年广泛采用的限地价、限房价等约束措施陆续退出，市场化定价机制逐渐恢复。部分城市还通过提高产品建设标准，引导开发企业提升产品品质。例如，上海徐汇滨江地块要求装修标准不低于 5000 元 / 平方米，静安苏河湾地块装修标准不低于 7000 元 / 平方米。一位央企区域负责人认为，本轮高溢价地块大多具备核心区位、稀缺资源或低密度开发等特点，不少属于多年难得一见的优质土地资源。地方政府意在通过集中推出优质地块稳定市场预期，开发企业有限的投资额度也会优先投向更具确定性的项目。需求端的变化进一步强化了这一趋势。上述央企人士表示，目前市场需求主要集中在改善型和高端改善型产品。核心城区稀缺地块叠加产品创新，更容易获得高净值客群认可。无论是深圳粤海、广州马场，还是苏州金鸡湖地块，都具有稀缺性和不可复制性的特点。" 这样的地块可能十年才出现一次。" 他说，对开发商而言，机会稍纵即逝。稀缺资源并不意味着稳赚不赔。上述央企人士认为，高价拿地对开发企业提出了更高要求。地段优势能够吸引客户关注，但最终能否兑现价值，仍取决于产品定位、设计能力和市场判断。一家中型房企营销负责人称，随着房地产市场逐步回归居住属性，过去依靠市场普涨实现盈利的开发模式难以为继。相比之下，核心区域优质项目的销售表现更具确定性，这也是企业愿意集中资源参与竞争的重要原因。集中土地供应减少的同时，参与竞逐的开发商数量也在减少。中指研究院数据显示，2025 年百强房企的拿地金额中，前 10 强房企占比达到 50.5%，前 20 强房企占比达到 62.7%，较上年分别提高 9.1 个百分点和 7.8 个百分点。土地资源正加速向头部企业集中。深圳粤海地块共有 6 家房企参与竞拍，北京太阳宫地块有 9 家竞买人，上海虹口嘉兴路地块吸引 12 家房企及联合体报名，参与者几乎全部为央企和地方国企。上述央企人士表示，市场整体仍处于调整过程中，压力更多集中在非核心区域和存量产品领域，开发商争夺的核心区域的优质地块呈现出不同的市场表现。中指研究院数据显示，2025 年，武汉 38 个高品质住宅项目首开平均去化率超过 70%，全年有 15 个项目开盘即售罄；2026 年上市的第四代住宅项目首开去化率普遍保持在 70% 以上。广州 5000 万元以上高端住宅成交 115 套，同比增长 123%，创历史新高。一位三四线城市房企负责人告诉经济观察报，无论市场如何变化，每座城市都存在一定规模的改善型需求群体。这部分客户数量有限，但购买力较强，对产品品质和居住体验要求更高。上述中型房企营销负责人表示，当下房地产开发最困难的环节不是建设，而是定位。项目究竟卖给谁，成为很多企业首先要回答的问题。以北京、上海等超大城市为例，即便同属中心城区，不同区域面对的客群、价格体系和竞争环境也存在明显差异。项目定位一旦出现偏差，销售周期和去化压力便会迅速增加。相比之下，核心区域稀缺土地所对应的客户需求更加明确，市场验证也更加充分。上述央企人士表示，核心区稀缺资源最大的价值在于需求稳定。从这个角度看，房企争夺核心区地块，本质上是在争夺销售速度、价格承受能力以及资金回笼效率等，这些因素往往比利润率更重要。高溢价拿地并不意味着风险消失。如果市场预期发生变化，或者产品未能达到目标客群需求，高价土地同样可能面临去化和盈利压力。

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