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20260618 01:47:45 蔡烨煜 158

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文 | 酒管财经近日,据彭 · 博社引述消息人士透露,因未能偿还一笔 45 亿港元的银团贷款,世茂集团持有的香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店,正面临汇丰、中银香港、东亚银行等多家债权银行的接管处置。从 2023 年以 65 亿港元挂牌到 2024 年底降价至 45 亿港元,两年间世茂两次挥泪甩卖,折价幅度超 30%,却始终无人接手。如今从主动变卖到即将被银行接管,这两家世茂集团旗下近两年收入近 5 亿、收入排名第二、第三的 " 现金牛 " 酒店,终究还是没能守住。这不是世茂第一次变卖核心酒店资产,但这一次,连香港两家最能赚钱的酒店都保不住了,多少让外界感到唏嘘。银行要收走世茂的"下蛋母鸡"?事情要从十二年前说起。2014 年,世茂集团联合明发集团,通过合营公司铭阳有限公司以 18.3 亿港元拿下东涌酒店地块,租期 50 年。其中世茂占股 80%,掌握项目实际控制权。按照当时的规划,项目总投资约 50 亿港元,打造包含两家酒店、一座商场的大型综合体。地块紧邻香港国际机场,背靠东涌居民区,去迪士尼也只有二十分钟车程,天然享有空港客流、度假客流和本地消费三重红利。作为世茂集团在香港开业的首个酒店项目,世茂喜来登酒店与福朋喜来登酒店被打造成一个酒店群。两家酒店的开业时间十分接近,世茂喜来登酒店于 2020 年 12 月开业,福朋喜来登酒店则于 2021 年 1 月开业。1219 间客房的规模,让它建成后直接成为香港第二大酒店。谁也没想到,这个曾被世茂寄予厚望的酒店项目,一度沦落到降价出售,又即将被银行接管的地步。据其 2025 年年报显示,香港东涌福朋喜来登酒店和世茂喜来登酒店分别实现收入 2.8 亿元、2.16 亿元,分别同比增加 6.1%、2.9%。上述两家酒店是世茂集团旗下近两年收入第二、第三高的酒店项目,第一为上海康莱德酒店。令人唏嘘的的是,这两家年营收近 5 亿的酒店,如今居然保不住自己。因为它们上面压着 45 亿的债务。在建设过程中,该项目使用了大量的贷款融资,自有资金比例不高。2016 — 2017 年建设期,以汇丰、中银香港、东亚银行为主力的银团,提供了工程贷款,项目公司只需付息、不还本金。2020 年底到 2021 年初,酒店开业后完成整体再融资置换,统一打包成 45 亿港元长期项目贷,以整栋东涌双酒店 + 湾景荟商场抵押,项目公司等额分期逐年还本金 + 季度付息。2023 年,上述银团贷款重组,设置 2 年本金缓冲期。然而,两年缓冲期满后世茂还是无力偿还本金,正式违约。按照协议,银团将接管上述两家酒店和湾景荟商场。其实,在 2023 年贷款重组后,世茂就在筹划出售两家酒店。一开始要价 65 亿港元,扣除 45 亿贷款后,世茂还能落袋 20 亿港元。而现实远比预想残酷。一年时间过去,买家迟迟没有出现。2024 年底,世茂被迫将报价大幅下调 25% 至 45 亿港元,相当于打了七五折,却依旧无人问津。值得玩味的是,45 亿港元的违约金额,恰好与世茂香港两家酒店最后一次的挂牌价持平。这意味着,即便银行最终能以这个价格成功脱手,也刚好覆盖本金,利息部分大概率要成为坏账。而如果拍卖价格继续下探,银行也将面临实际损失。世茂酒店二十年沉浮世茂与酒店行业的结缘,始于 1989 年。1989 年,世茂集团创始人许荣茂回到家乡福建石狮,之后在石狮第一家土地成片开发区振狮开发区取得 150 亩地块,开发首个综合体项目,其中便包含石狮首家外资三星级酒店。2004 年,世茂正式进军酒店业。那是中国房地产的黄金年代,也是国际酒店品牌大举进入中国市场的窗口期。2004 — 2007 年,短短 3 年,世茂在上海接连落子 3 家酒店——上海世茂佘山艾美酒店(上海佘山茂御臻品之选酒店的前身)、世茂皇家艾美酒店和外滩茂悦大酒店。2009 年,世茂酒店及度假村成立,全面负责世茂旗下酒店业务的经营、管理和发展。此后数年间,世茂一路狂奔,与万豪、凯悦、洲际、希尔顿等几乎所有国际酒店集团都建立了合作。巅峰时期的 2019 年,世茂拥有 27 家国际品牌酒店(含筹建)、136 家自主品牌酒店(含筹建),总客房数超过 3 万间,年接待客人超 660 万,EBITDA 率达到 30.9%,位居行业前列。那段时间的世茂酒店,最不缺的标签就是 " 地标 " 和 " 第一 "。最广为人知的当属上海佘山世茂洲际酒店,也就是大名鼎鼎的 " 深坑酒店 ",这也是洲际在全球范围内开业的第 200 家酒店。这座建造在废弃采石坑内的酒店,海拔负 88 米,被评为世界十大建筑奇迹,从建成之日起就是网红打卡地,房价常年维持在两三千元一晚,长期一房难求。除了委托国际品牌管理,世茂也一直在尝试打造自主品牌。2017 年,世茂联手喜达屋资本成立世茂喜达酒店集团,推出茂御、世御、茂御居、凡象、睿选尚品、睿选等多个自主品牌矩阵,甚至把项目开到了巴厘岛、马六甲等地,喊出了民族酒店品牌走向世界 " 的口号。当时,世茂对酒店业务寄予厚望,多次公开提及分拆酒店业务上市的构想。2011 年前后,世茂就曾筹划将酒店业务打包上市,预期募资上百亿港元,后来因规模不足暂缓。2018 年至 2019 年间,再度传出世茂酒店分拆上市的传闻,业内普遍认为,按照世茂的资产质量和增长速度,登陆资本市场只是时间问题。2021 年下半年开始,房地产行业流动性危机集中爆发,世茂也未能独善其身。债务压力之下,抛售优质资产回笼现金成了唯一选择,酒店资产首当其冲。2022 年,多家媒体披露世茂集团将全国项目都摆上待售货架,其中包括多项酒店类资产。不过,世茂集团随后很快辟谣挂售信息不实,并表示部分资产可能有处置计划,但具体销售事宜尚未确定。截至 2025 年末,世茂集团已开业自持酒店还有 23 家,租赁直营酒店 4 家,客房 8800 余间。据其财报显示,世茂集团酒店业务 2025 年营业收入 21.85 亿元,同比 2024 年的 22.25 亿元下降 1.80%。这个业绩放在整个酒店行业不算差,但相对于世茂如今千亿级的债务规模,不过是杯水车薪。地产系酒店要换个活法从意气风发的地标制造者,到四处变卖资产的困局中人,世茂酒店用二十年走完了一轮完整的周期。而它走过的路,几乎是所有地产系酒店集团的共同轨迹。房地产大行其道的年代,地产公司其实并不指望这些酒店带来收益,而是以五星酒店为噱头,抬高周边楼盘品质,拉动住宅的销售。由于高星酒店投资高、影响力大,很容易拉动地区经济,也容易带来传播效应,提升当地知名度。所以一些地方政府也热衷于修盖星级酒店,并把其当成开发商拿地的一个附加条件,甚至大发补贴。因此,开发商为了拿地,也非常配合地大兴土木,让高星酒店的身影在国内四处开花。不过黄金时期总有尽头。房地产市场的凛冬一到,地产系酒店也不能独善其身。绿地酒店就是一个典型样本。2025 年,绿地酒店全年营收 8.77 亿元,年均入住率仅 45.81%,下半年其客房规模缩减了 13% 至 6094 间,折算下来单房日均总收入约 335 元。刨除客观因素,绿地酒店当下的赚钱能力甚至不及口罩时期的 2022 年,创下近 5 年新低。可以说,几乎所有地产系酒店集团都面临着类似的困境:一方面,早期项目多布局在新区、商务区或地产配套区,需求高度依赖会展、商务和地产周期;另一方面,产品形态以全服务酒店为主,固定成本高,对入住率和房价的敏感度极强。当商务出行恢复不及预期、会议和政企客源压缩、价格竞争加剧时,这类酒店的盈利模型率先失灵。而地产系自持、全服务、重运营的酒店模式,就成了周期波动中最脆弱的一环。继续扛着,每天都在亏钱;想卖掉,市场上根本没有足够的接盘侠。说到底,酒店这门生意,最终还是要回归运营本质。过去靠地产红利躺着赚钱的日子已经一去不复返了,接下来拼的就是真刀真枪的运营能力。这个过程注定痛苦,但也只有经历这样的阵痛,中国酒店行业才能真正走向成熟。

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