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20260618 12:41:56 吴灵萱 269

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6 月 14 日,南京万科物业盐城分公司给翡翠国际业主发了一封函。函里说,项目从 2020 年交付到现在,累计亏损 147.77 万。末尾盖着红章,日期新鲜。(如下图)图片万科物业在不同节点都提过运营压力。但这一次把数字摊到台面上,147 万,还精确到小数点后两位图片。一、147 万是怎么亏的?函里解释了几条:业态复杂、建筑体量大、市场环境不好。这些都是大词,翻译成人话就是,这个小区难管,而且越来越不赚钱。(业主个人解读)万科翡翠国际从规划看,业态混合,商业和住宅在一起,管理边界模糊,人力成本天然比纯住宅高。万科说 " 极致化成本管控 ",意思是能砍的都砍了,但砍完还是覆盖不了。更关键的是收缴率。函里写 " 部分业主物业服务费尚未缴纳 ",没给具体比例。但 147 万的窟窿,如果缴费率够高,摊到每户头上不至于这么大。欠费的业主到底占多少?欠了多久?函里没说清楚,这是业主最想知道的。图片物业工作人员发布在业主群内↑二、盐城其他小区什么情况?万科翡翠国际不是孤例。城东某大型社区,2024 年原物业合同到期没续上,业委会紧急招标,过渡期间保洁缩水、门禁坏了没人修,业主在群里骂了三个月。城南某楼盘,2025 年初物业主动降标,绿化从每周养护变成每月一次,垃圾清运从日产日清变成隔日清,最后街道介入才恢复原样。这些案例有个共同点:物业和业主的沟通,永远比矛盾爆发慢半拍。等到发函、投诉、街道介入,双方已经失去信任基础。万科这次提前把数字亮出来,算是一种进步,但亮完之后怎么办,函里没给答案。三、万科在盐城的其他项目南京万科物业在盐城不止翡翠国际一个盘。城东、城南都有布局,服务口碑参差不齐。函中提到翡翠国际的二手房溢价长期高于周边,这是万科的功劳,也是业主愿意缴费的理由之一。但溢价能不能持续,取决于物业能不能稳住。一旦服务降级,房价反馈不会说谎。这里,小编要说一句,函里提到 " 物业服务终止的风险 ",这不是吓唬人。盐城确实有小区物业撤场后,房价半年跌了 10% 以上。四、业主现在该看什么函发出来了,业主别急着站队,先问三件事:第一,147 万的明细。人力多少、保洁多少、绿化多少、电梯维保多少,能不能按年度列出来?光说亏损,不说花哪了,说服力不够。第二,欠费业主的情况。是 30% 的人欠了三年,还是 10% 的人欠了半年?不同情况,解决方式完全不同。如果是恶意拖欠,物业该走法律程序走法律程序,别拉着缴费业主一起焦虑。第三,如果继续亏,万科有没有退出预案?函里说 " 难以持续兜底 ",那底在哪?什么时候撤?撤之前给业主留多少时间找下家?这些不说明白," 共渡难关 " 就是空话。五、盐城物业行业的一个趋势从 2024 年到 2026 年,盐城主城区物业纠纷明显增多。不是某个企业的问题,是行业模式的问题:物业费十几年不涨,人工成本年年涨,中间差额谁填?以前靠开发商补贴,现在房子卖完了,补贴断了。万科这种头部企业还能靠规模摊薄成本,中小物业更惨。翡翠国际的 147 万,可能是盐城物业行业的一个缩影罢了。据我了解的城北区域很多小区因为有一部分拆迁安置户,他们就不交物业费,但主要原因还是因为物业补贴费用迟迟不到账,最终导致物业发不出工资的情况不算少见。拓展阅读:城北拆迁安置房物业费补贴哪去了?:新洋经济区截留、龙桥村拒付,拆迁户权益如何依法落地?Tony 有话要说:万科这封函,本质是求救信号。救不救,业主说了算。但救之前,得先把账算清楚。147 万是真是假,怎么亏的,谁该负责,下一步怎么办,这些比 " 恳请缴费 " 四个字重要得多。(来源:察盐观社 Tony 原创稿件)

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